[사이버타임즈(cybertimes)=홍유나 감평전문기자]

2024년 12월 3일, 국세청은 2025년부터 주거용 부동산에 대해서도 감정평가 사업을 확대한다고 발표했다. 이 조치의 의미는 주거용 부동산을 상속·증여받는 경우 시가보다 현저히 낮은 가격으로 신고한 주거용 부동산 등을 감정평가 대상으로 추가하여 실제 가치에 맞게 상속･증여세를 추징하도록 한다는 것이다. 

과거에는 국세청이 비주거용 부동산, 특히 소형 상업용 건물(일명 ‘꼬마빌딩’)을 중심으로 상속･증여세를 재 부과하였는데, 주거용 부동산까지 그 대상을 확대한 것이다. 결국 전체 부동산이 국세청의 상속･증여세 추징 대상이 되었다고 할 수 있다. 

상속·증여세는 과세 대상 자산의 ‘시가’를 기준으로 부과된다. 문제는 이 시가를 어떻게 산정하는가에 따라 세 부담이 크게 달라질 수 있다는 점이다. 

특히 비주거용 부동산은 아파트 등과 달리 물건별로 개별적 특성이 강해 시가를 판단하기 어려워 대부분 공시가격으로 신고해왔고, 일부 자산가들이 저평가된 꼬마빌딩 등 비주거용 부동산을 편법 증여 수단으로 악용하는 등 세형평성 논란이 지속적으로 제기되어 온 바 있다. 

이에 따라 국세청은 2020년부터 과세형평성을 높이기 위해 비주거용 부동산에 대한 감정평가사업을 시행하고 있다. 상속･증여 대상 부동산 중 신고가액과 시가와의 차이가 큰 부동산을 중심으로 국세청에서 감정평가를 직접 의뢰하여 상속･증여세를 재부과하고 차액을 추징하는 것이다. 

국세청에서는 사업 시행 이후 4년간(2020~2023년) 기준시가로 신고한 꼬마빌딩을 감정평가해 신고가액(총 4조 5000억원)보다 71% 높은 가격(총 7조 7000억원)으로 과세했다. 이처럼 시가에 근접한 과세 비율이 늘어나면서 꼬마빌딩을 상속·증여하면서 납세자가 스스로 감정평가해 신고하는 비율이 큰 폭으로 증가(2020년 9%→2024년 24.4%) 하였다. 

그러나 주거용부동산은 이제까지 국세청 감정평가 사업에서 제외되어 시가보다 훨씬 낮은 공시가격으로 상속･증여가 가능하며, 심지어 중형 아파트보다 대형 초고가 아파트의 증여세가 낮아지는 역전 현상이 발생하는 경우가 있었다. 대형 초고가 아파트의 경우 거래량이 많지 않아 적절한 시가를 찾기 어려웠기 때문이다. 

이에 따라 국세청은 2025년부터 주거용 부동산을 감정평가 사업 대상으로 추가하여 공정한 과세 환경을 조성하여 이를 통해 납세자 스스로 감정평가를 받아 적절한 시가에 상속･증여세를 신고하도록 유도하고 있다. 즉, 사전에 감정평가를 받아 적절한 시가 수준의 상속･증여세를 신고하는 경우 국세청의 세금 추징을 피해갈 수 있다는 것이다. 

주거용 부동산이 국세청의 감정평가 대상 사업에 포함되면서, 앞으로 더 많은 국민들이 상속･증여세의 추징 대상이 되었다. 따라서 신고전에 적절한 시가로 감정평가를 받는 것이 안전하다. 이 때 적절한 시가 수준은 해당 자산의 보유 또는 양도 계획에 따라 감정평가사 및 세무사 등 전문가와 사전에 상의하여 결정하는 것을 추천한다.

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