[사이버타임즈(cybertimes)=홍유나 감평전문기자]

지난 칼럼에서는 2025년부터 국세청이 상업용 부동산(꼬마빌딩 등)을 중심으로 진행하던 감정평가 사업을 주거용 부동산까지 확대하기로 했다는 내용을 소개했다. 이에 따라 주거용 부동산을 상속·증여할 때도 사전에 감정평가를 받아 적절한 시가로 신고하는 것이 중요해졌다. 이를 통해 추후 국세청의 세무조사로 인해 세금이 추가로 추징되는 리스크를 방지할 수 있다.

최근 아파트 가격이 크게 오르면서 아파트 한 채만 상속·증여받아도 납부해야 하는 세금이 수억 원에 달하는 경우가 많아졌다. 상속·증여세는 피할 수 없는 세금이지만, 적법한 절세 전략을 활용하면 부담을 줄일 수 있다.

아파트를 상속·증여할 때는 유사매매사례가액을 기준으로 세금을 신고하는 경우가 많다. 특히 대단지 아파트의 경우에는 유사매매사례가 풍부해 이를 적용하는 사례가 더욱 많다.

유사매매사례란 ① 동일한 공동주택단지에 속하며, ② 주거전용면적 차이가 5% 이내이고, ③ 공동주택가격 차이가 5% 이내인 실 거래 사례를 의미한다.

그러나 유사매매사례가액을 기준으로 신고할 경우 몇 가지 절세 기회를 놓칠 수 있다.

1. 개별 주택의 특성의 미 반영

유사매매사례가액은 층수, 향, 내부 인테리어 상태, 조망권 등 개별적인 특성을 반영하지 못하는 경우가 많다. 같은 단지 내에서도 이러한 요소에 따라 가격 차이가 발생할 수 있는데, 단순히 유사매매사례가액을 적용하면 이를 고려하지 못해 과세표준이 높게 책정될 위험이 있다.

예를 들어, 동일한 평형이라도 1층과 로열층(고층)은 수억 원의 가격 차이가 날 수 있다. 만약 내가 상속·증여받을 아파트가 1층이라 시세가 9억 원인데, 유사매매사례로 11억 원짜리 로열층 거래가 반영된다면 억울하지 않겠는가? 이러한 경우 감정평가를 통해 적정 시가(9억 원)로 신고하는 것이 유리하다.

2. 신고 후 더 높은 유사매매사례가 발생할 위험

유사매매사례가액을 기준으로 신고하면, 이후 더 높은 가격의 유사매매사례가 발생할 경우 세금이 증가할 위험이 있다. 이는 부동산 거래 후 실 거래 신고가 즉시 이루어지지 않고, 30일 이내에 신고하는 경우가 많기 때문이다.

따라서 신고 당시 가장 적절해 보이는 유사매매사례를 적용했더라도, 이후 국세청이 더 높은 가격의 유사매매사례를 인정하면 추가 세금이 부과될 수 있다. 반면, 감정평가를 받아 감정평가액을 기준으로 신고하면 이러한 리스크를 피할 수 있다. 특히 아파트 가격이 상승하는 시기에는 감정평가를 활용하는 것이 더욱 안전한 절세 전략이 될 수 있다.

3. 유사매매사례가 실제 시세를 반영하지 못할 가능성

일부 거래는 특수 관계인 간의 거래이거나, 급매·호가 상승기의 영향으로 정상적인 시장 가격과 다를 수 있다. 이러한 거래를 그대로 적용할 경우, 과세표준이 불필요하게 높거나 낮게 책정될 가능성이 있다.

이처럼 국세청이 주거용 부동산의 상속·증여세 조사에 대한 의지를 강화하고 있는 만큼, 단순히 유사매매사례를 기준으로 신고하기보다는 감정평가사와 상의해 감정평가를 활용하는 것이 보다 안전한 절세 전략이 될 수 있다.

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