[사이버타임즈(cybertimes)=홍유나 감평전문기자]

최근 부동산 정책 변화, 대출 규제 강화 등으로 인한 부동산 시장이 출렁이면서 절세를 목적으로 한 입주권 및 분양권 증여에 대한 문의가 증가하고 있다.

아파트 가격은 상승하는 반면, 대출은 점점 어려워지고 아파트 청약 당첨 조건이 더욱 까다로워지면서 자녀에게 아파트를 물려주고자 하는 수요가 늘어나고 있다. 이 과정에서 적정한 시가 산정을 통한 신고 및 증여세 절세를 위해 감정평가를 받는 사례가 많아지고 있다. 

특히, 입주권과 분양권은 시세가 급등하기 전에 증여하면 낮은 가액으로 세금이 산정될 수 있어 활용도가 높다.

이번 칼럼에서는 입주권 및 분양권 상속·증여시 절세 전략에 대해 소개하려고 한다. 

입주권 및 분양권의 신고 가액은 어떻게 결정할까? 

입주권과 분양권은 완공된 아파트가 아니기에 기준시가 존재하지 않는데다, 매매가 흔히 일어나지 않기 때문에 정확한 시세 파악이 쉽지 않다. 또한 입주권과 분양권 거래시에는 분양가와 실제 시세간 차이를 나타내는 ‘프리미엄’이 형성되므로 상속·증여 가액 신고시에 어려움을 겪는 경우가 많다. 

상담을 진행하다 보면, 입주권의 경우 많은 분이 종전자산평가액이나 권리가액으로 신고하면 안되는지 물어보는 경우가 많다.

정답은 “안된다” 이다. 상속세 및 증여세법 제61조 제3항 및 동법 시행령 제51조 제2항에 부동산을 취득할 수 있는 권리 즉, 입주권과 분양권의 평가방법이 아래와 같이 규정되어 있기 때문이다. 

1. * 입주권 평가액 = 권리가액 + 납입한 계약금 및 중도금 + 프리미엄 
2. * 분양권 평가액 = 납입한 계약금 및 중도금 + 프리미엄 

즉, 분양권과 입주권 평가액에는 프리미엄이 포함되어야 하며, 따라서 적정한 프리미엄 산정이 핵심 Key에 해당함을 알 수 있다. 

프리미엄은 평가기준일 현재의 동일 유형의 신축 아파트 시세와 해당 아파트 조합원 분양가의 차이를 의미한다. 단, 입주권 및 분양권의 경우 아직 준공되지 않은 상태이므로 사업 단계에 따라 완공 및 입주까지 다양한 리스크가 존재한다는 점을 감안하여 판단해야 한다.

이미 완성된 신축 아파트와 사업 진행에 리스크가 남아 있는 아파트의 가치를 동일하게 책정할 수 없기 때문에 해당 사업의 진행 단계, 사업장의 특성뿐 아니라 평가시점부터 완공까지 발생할 수 있는 다양한 위험 요소를 고려해야 한다. 특히 최근에는 공사비의 급등으로 인한 추가분담금 부담이 증가하고 있어 이에 대한 리스크도 평가에 반영해야 한다. 

이에 따라 입주권 및 분양권의 상속·증여시 감정평가를 받아 진행하는 것이 일반적이며, 이 때 입주권 및 분양권 업무 경험이 많은 감정평가사를 통해 적정한 프리미엄 및 시가를 산출해야 한다. 

증여시점 선택의 중요성 

또한 입주권, 분양권의 증여 시에는 언제 증여할 것인가의 선택도 중요하다.

위에 소개한 평가액 산정 방식에 따라 납입한 계약금, 중도금이 적을수록, 그리고 프리미엄이 붙기 전에 증여해야 절세 효과를 극대화할 수 있기 때문이다. 즉, 프리미엄이 계속 커질 것으로 예상되는 아파트 입주권, 분양권의 경우에는 증여 시점이 빠를수록 증여 가액이 낮아져 절세에 유리하다.  

최근 국세청이 부동산 증여에 대한 감시를 강화하고 있으며, 시가보다 낮은 감정평가를 이용한 편법 증여에 대한 과세 리스크도 존재한다. 따라서 입주권 및 분양권 감정평가의 경험이 많은 전문가와 상의하여 감정평가를 신중하게 진행하고, 세법 개정 동향을 지속적으로 모니터링하는 것이 중요하다. 

#홍유나사이버타임즈기자

#홍유나감평전문기자

#홍유나감정평가사

#입주권평가액

#분양권평가액

#입주권증여

#분양권증여 

#상속세절세

#증여세절세