[사이버타임즈(cybertimes)=이인수 감평전문기자]

부동산 가격을 설명하는 숫자는 여러가지가 있습니다. 시세, 호가, 공시지가, 감정평가액 등이 있는데요. 이 중에 특히, 공시지가의 존재는 사람들의 관념에 많은 혼동을 주고 있습니다.

공시지가는 국가에서 발표하는 부동산의 가격으로 대부분 이해하고 있습니다. 이러한 공시지가의 존재 이유에 대하여 간략히 다루고 특히 활용 면에서 많이 혼동이 되고 있는 감정평가금액과의 차이, 그리고 이를 어떻게 이해하고 활용하면 되는 지에 대해 접근해보고자 합니다. 

'공시지가'란 무엇인가? 

우리나라는 부동산에 대하여 공시가격이 별도로 존재합니다.

표준지공시지가, 개별공시지가, 표준주택가격, 개별주택가격, 공동주택가격 등으로 분류되는 이러한 공시가격은 매년 정기적으로 국토교통부가 주관하여 조사·공시됩니다.

이러한 공시가격은 토지대장, 건축물대장 등에서 확인할 수 있습니다. 

공동주택 가격은 아파트만 공시되고 있으며 "집합건축물대장"에서 확인할 수 있다.

공시지가는 정부가 매년 발표하는 토지의 기준가격입니다. 국토교통부가 전국 모든 토지를 대상으로 하여 결정하며, 주로 세금 부과의 기준으로 사용됩니다. 예를 들어, 재산세·종합부동산세·개발부담금 등 대부분 이 공시지가를 기준으로 계산됩니다. 단독주택 및 아파트의 경우도 한국부동산원 주도로 조사하여 공시가격(개별주택가격, 공동주택가격)이 산정되어 발표됩니다.

하지만, 공시지가는 시장 상황을 완전히 반영하지 못합니다. 공시지가는 세금을 부과하기 위한 목적으로 결정되며 우리나라의 공시지가의 시세반영율은 평균 약 65% 정도이고 아파트에 적용되는 공동주택가격의 시세 반영률은 평균 69% 정도입니다. 여기에 더해 현재 공시가격은 토지와 주택, 아파트만이 공시되고 있고 비주거용 부동산(공장, 상가, 창고 등)은 공시지가처럼 일관된 기준에 따라 공시되는 공시가격이 없는 실정입니다.

공시지가와 시세가 차이나는 이유는?

부동산은 인접 도로 상태, 전철역이나 정류장 등과의 접근성, 상가나 관청과의 거리, 조망 또는 유동인구 등, 가치를 창출하는 구성요소가 매우 많으며 그 비중이 어느 정도인지에 대하여도 정확히 파악하기 어렵습니다.

그러나, 공시가격은 이러한 요소들을 몇가지로 제한을 두고 있으며 그 영향력도 동일한 것으로 가정하는 등 산출방법을 간략화 했습니다. 따라서, 실제 시세 형성과정을 그대로 반영하지 못합니다. 

공시지가는 그동안 꾸준히 시중 시세와의 차이를 좁히기 위한 노력이 있었습니다. 그러나, 공시지가가 시세와 가까워질 수록 국민의 세금 부담이 늘어나기 때문에 쉽게 인상하지 못하고 있습니다.

현재 시세반영율을 기준으로 생각해보면 공시지가가 시세를 그대로 반영할 경우, 세금부담이 50% 이상 크게 늘어나게 되기 때문입니다. 이러한 이유로 공시지가는 시세 대비 일정비율로 점진적으로 늘려오고 있지만 시세와의 차이를 좁히진 못하고 있으며 산출과정이 비교적 간략화 되어있는 점 때문에 공시가격이 시세 수준으로 맞추어질 경우 그 가격의 적정성에 대한 문제가 제기될 가능성이 높습니다.

'감정평가금액'이란 무엇인가?

감정평가란 토지등 물건의 가치를 판정하는 것으로, 기준이 되는 가치는 "시장가치" 입니다. 흔히 이야기 하는 시세와 같은 의미로 보아도 됩니다. 그러나, 감정평가는 단지 시세를 판정하는 것이 아닙니다. 감정평가는 평가목적에 따라 감정평가사가 물건의 특성·임대수익·유사 거래사례·지역 개발계획·장래의 시장변동성 등, 가치에 영향을 미칠 수 있는 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 정당한 '시장가치'를 판정하는 일입니다. 

예를 들어, 현재 매매 호가 10억인 아파트가 있다고 해봅시다.  호가는 매도인이 부르는 가격입니다. 실제 그 가격에 이루어질 지는 모릅니다. 부동산 시장이 침체기에 접어들고 있다면 10억보다 낮은 가격에 매매될 가능성이 훨씬 높습니다. 반대로 부동산 시장이 활황기에 들고 있다면 10억보다 더 높은 가격에 팔릴 수도 있는 물건을 10억에 팔게 되거나 매매호가 10억을 철회하고 더 높은 가격에 내놓아도 팔릴 수도 있습니다. 감정평가는 이러한 점을 고려합니다.

상업용 빌딩의 가치를 제대로 판정하기 위해서는 임대수익과 그 수익의 적정성 등 많은 것을 고려해야 한다.

위 사진과 같은 상업용 빌딩의 경우에는 상업용 빌딩을 구성하는 토지와 건물의 가치 합으로는 정당하게 판정하기 어려울 때가 많습니다. 왜냐하면 이 빌딩이 창출하는 가치, 즉 임대수익이 존재하기 때문입니다. 상업용 빌딩이 발생하는 수익의 규모를 파악하고 그 임대수익이 적정한 수준인 지 여부도 고려하여 빌딩의 가치를 판정합니다. 물론 현재 부동산 시장 및 거시경제의 변동성, 기준금리 등의 사항도 감정평가에 반영됩니다. 일반적인 시세는 이러한 점을 면밀하게 검토하지 않은 경우도 많습니다.

따라서, 감정평가금액은 '시장가치'를 기준으로 산출하지만 반드시 현재 시중에서 언급되는 시세와 일치하지 않을 수 있습니다.

어떤 경우에 감정평가금액이 필요할까?

공시지가는 세금을 부과하기 위한 목적으로 산출·공시되는 가격이므로 시세와 일치하지 않죠. 흔히 널리 잘못 알려진 오해 중의 하나가, 도로개설사업이나 재개발사업 등의 보상사업에 따른 손실보상금이 공시지가로 산정되어 지급된다는 것입니다. 제가 보상 현장에서 보상금을 받으려는 분들을 만나보면 가장 자주 듣는 질문이기도 한대요. 손실보상액의 감정평가는 '시장가치'를 기준하는 것이지 공시지가의 몇 배로 산출하지 않습니다.

공시지가 등의 공시가격은 오로지 정기적이고 일괄적인 세금부과 목적으로 이용되며, 개별적으로 부담하게 되는 세금인 상속세나 증여세 등의 경우는 오히려 감정평가금액이 우선시 됩니다. 

예를 들어, A는 자녀인 B에게 보유한 토지를 증여할 때, 이 토지의 공시지가를 1,000,000원/㎡으로 가정합니다. 그런데, 공인중개사를 통해 알아본 시세는 대략 1,800,000원/㎡이었습니다. "상속세 및 증여세법"에 따르면 증여 시 "시가"로 신고하도록 되어있습니다. 이때, 토지의 경우는 "시가" 파악이 어렵습니다. 왜냐면 토지는 특성과 용도에 따라 실제 가격이 차이가 커서 다른 토지의 거래와 직접 비교하기 어렵고, 아파트에 비하면 거래량도 매우 적기 때문입니다. 이때,  공시지가로 신고하기엔 향후 매도 시 양도세 부담이 커지게 됩니다. 그래서, 감정평가가 필요하게 됩니다. 세법상 감정평가금액은 "시가"로 인정되기 때문입니다.

공시지가는 재산세 등의 참고용 및 행정목적의 가격, 감정평가를 활용하자 

공시지가는 결국 재산세 등 일괄적으로 부과하는 세금을 공정하고 투명하게 그리고 일관성 있게 운영하기 위해 사용되는 행정목적의 가격이지 실제 부동산이 가지는 가치가 아닙니다. 공시지가는 내가 가진 재산에 부과되는 세금의 규모와 증감 정도만 파악하는 지표로만 이용하면 됩니다.

반면, 감정평가금액은 가치를 파악하기 어려운 부동산 등의 시장에서의 정당한 가치를 판정하는 금액으로서 법률에서 인정하고 있으며 시장에서도 활용되는 금액입니다. 감정평가는 거래·세금·보상·소송 또는 분쟁·대출 등 다양한 분야에서 부동산의 가치를 올바르게 판정하기 위해 활용되고 있습니다.

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