[사이버타임즈(cybertimes)=이인수 감평전문기자]

2026년 표준지공시지가를 조사하는 시즌이 다가오고 있다.

매년 9월이 되면 국토교통부의 의뢰로 감정평가사들은 전국 각지의 표준지를 직접 찾아가 토지의 특성의 변동사항을 조사한다. 표준지는 전국에 소재하는 약 3200만 필지가 넘는 토지 중 대표성이 있는 약 60만 필지를 표준지로 선정해 조사한다.

조사 결과는 이듬해 1월 1일자로 산정되어 발표된다. 이는 개별공시지가의 산정 기준이 되고 이 개별공시지가로 재산세 등 부동산에 관한 세금의 부과 기준이 된다.

공시지가 조사제도는 25년 넘게 운용되어오고 있는 중요한 행정절차로 국민의 세금과 재산권에 중요한 역할을 하고 있다. 그럼에도 여전히 공시지가를 둘러싼 오해가 있다.

① 정부가 임의로 정한다?

"공시지가는 정부 마음대로 정하는 것 아니냐"는 말을 종종 듣는다. 허나 이는 사실과 전혀 다르다.

표준지공시지가는 해당 지역의 연간 토지가격 상승률을 고려해 결정하며, 개별공시지가는 적용할 표준지를 선정해서 몇 가지 주요 특성(접면도로, 토지의 형상, 경사도, 지목, 이용상황) 등에 따른 평점을 정하여 표준지와 개별지간 격차를 전산으로 자동 반영하여 결정하도록 되어있다. 이러한 과정은 모두 전산으로 이루어지기에 임의로 조정할 수 없으며 산정 후 몇 차례에 걸친 내부 심의과정과 소유자의 의견청취 과정을 통해 최종 결정된다.

② 세금 신고할 때 공시지가로 신고하면 유리하다?

상속세나 증여세 신고 시, "공시지가로 신고하면 세금을 줄일 수 있다"는 오해도 흔하다.

현재 공시지가의 현실화율은 65%정도로 실제 시세보다 낮은 것은 사실이다. 그러나 세법상 원칙은 시가이다. 공시지가는 시가를 알 수 없는 예외적인 상황에서 허용되는 것이고 감정평가금액을 시가로 인정하고 있어 사실상 공시지가 신고는 곤란한 경우가 대부분이다. 특히 고액의 부동산이라면 더더욱 감정평가를 받아 신고해야 하며 그렇지 않을 경우 국세청이 별도로 감정평가를 의뢰하여 불리한 결과가 나올 가능성이 높다.

③ 보상금액은 공시지가의 몇 배로 계산된다?

보상지역에 업무 차 소유자들과 얘기를 나누어 보면 늘 듣게 되는 말이다.

"공시지가를 높여야 보상금액이 올라간다"는 생각인데, 이는 사실이 아니며 토지보상금액은 개별공시지가와 전혀 상관없이 감정평가로 결정된다. 개별공시지가는 토지 특성 몇가지를 기준으로 일률적으로 산출하는 가격이기에 시세와는 거리가 있다.

이의신청 제도

토지 소유자는 공시지가에 불복할 경우 지자체에 이의신청을 할 수 있다. 가장 흔한 이의신청은 공시지가 금액 그 자체를 바꾸어 달라는 내용이다. "요새 경기가 좋지 않아서", "세금이 부담되서" 등의 이유로 공시지가를 낮춰달라거나 "정상적인 시가를 반영하지 못하고 있다", "보상금액을 낮추려는 의도 아니냐" 등의 이유로 공시지가를 높여달라고도 한다.

그러나 이러한 이의신청은 받아들여지지 않는다. 개별 토지의 가격을 임의로 바꿀 수도 없기 때문이며 행여나 해당 이의신청을 받아들일 경우 모든 가격 산정 작업이 다시 이루어져야만 한다. 공시지가는 부동산이라는 국가 경제의 핵심적인 자산에 대한 공평한 운용을 위한 제도이기 때문이다.

그리고, 이의신청 제도의 핵심은 토지 특성 정정에 있다.

개별토지는 3천만 필지가 넘다 보니 일부 토지에 잘못된 특성이 반영될 수 있다. 예를 들어 실제로는 도로와 접해 있는데 '맹지'로 표시되었거나, 분할·합병 또는 건물 신축 등으로 이용상황이 변했는데 반영되지 않은 경우가 그렇다.

따라서 이의신청이 인정되는 경우는 대부분 토지 특성 오류 정정이다. 소유자가 직접 확인하고 정정 요청을 해야만 쉽게 바로잡을 수 있기 때문이다.

마무리

공시지가는 비록 보완하고 개선해야 될 점도 많고, 국가의 정보독점이라는 비판도 있지만 국민 재산에 직접적으로 연결되는 제도이다.

공시지가 제도에서 가장 중요한 가치는 시가와의 유사성이 아니라 개별 토지 공시지가 간의 형평성과 균형성이다. 공시지가 그 자체가 해당 토지의 시장가치나 내재가치를 상징하는 것은 결코 아니다. 

제도의 존재취지와 특성을 이해하여 소유자가 관심을 기울이고 필요한 경우 이의신청을 통해 잘못된 토지 특성을 바로잡는 것이 현 제도를 현명하게 활용하는 방법이다.

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