서울시가 노후 저층주거지 정비를 위한 모아주택·모아타운 4곳을 확정하고 총 1,725세대 주택 공급에 속도를 낸다. 서울시는 10월 8일 제11차 소규모주택정비 통합심의 소위원회에서 강서구 화곡동 모아주택(211세대), 용산구 서계동 모아타운(438세대), 중랑구 망우동 모아타운(450세대), 중랑구 면목동 모아타운(626세대) 안건이 수정가결됐다고 밝혔다. 용도지역 상향, 높이 완화, 사업성 보정계수 적용으로 그간 규제를 받던 노후 저층주거지가 쾌적한 단지로 바뀔 전망이다.

이번 심의에서 무엇이 확정됐나… 4곳 수정가결, 총 1,725세대

이번 통합심의 대상은 ▲강서구 화곡6동 1130-7번지 일대 모아타운 관리계획 변경(안) 및 A-3구역 모아주택 사업시행계획(안) ▲용산구 서계동 116번지 일대 모아타운 관리계획(안) ▲중랑구 망우동 509번지 일대 모아타운 ▲중랑구 면목동 127-26번지 일대 모아타운 관리계획(안)이다. 4곳의 공급 규모는 211세대, 438세대, 450세대, 626세대로 합산하면 1,725세대다.

강서구 화곡동 A-3구역은 어떻게 바뀌나… 용도지역 상향·높이 완화로 211세대

화곡6동 1130-7번지 일대는 다세대주택 등 소형주택 위주로 주차난과 녹지 부족 등 주거환경이 열악한 지역으로, 2023년 12월 모아타운 관리지역으로 지정·고시된 뒤 총 4개 모아주택 사업, 총 899세대 공급을 목표로 추진 중이다. 대상지는 등촌역과 강서구청 사이 봉제산에 인접해 있으며 전체 건축물 155동 중 노후건축물이 123동(79.35%)에 달한다.

이 가운데 A-3구역은 노후도 100%, 반지하 비율 91.6%로 주거환경이 매우 열악했다. 봉제산 주변 자연경관지구와 김포공항 공항고도 제한구역에 있어 높이 규제를 받고, 기존 용도지역도 제1종 일반주거지역이어서 아파트 건축이 불가능했다. 이번 심의에서 제2종 일반주거지역(7층 이하)으로 용도지역을 상향하고, 자연경관지구 내 높이 기준을 4층·16m에서 8층·22.85m로 완화해 사업성을 높였다.

계획은 6개동, 지하 2층~지상 8층 규모로 임대주택 16세대를 포함해 211세대를 공급하는 것이다. 대지면적은 8,994.0㎡, 연면적 3만 1,644.60㎡, 건폐율 37.38%, 용적률 203.15%이며, 공동이용시설 설치에 따른 용적률 완화와 특별건축구역 특례도 적용한다. 모아주택 사업성보정계수와 세입자 손실보상기준을 적용해 용도지역 상향에 따른 기부채납 임대주택은 기존 25세대에서 16세대로 줄었다. 건축한계선을 활용한 별도 보행로를 조성하고 근린생활시설과 개방형 어린이집을 설치하며, 인접 초등학교 통학로 안전을 위해 보도부속형 전면공지 조성을 검토하도록 했다.

용산구 서계동은 무엇이 다른가… '제1호 준주거지 모아타운' 438세대

용산구 서계동 116번지 일대(11,695.7㎡)는 서울역 역세권에 위치하며 노후도 84.6%의 다세대·다가구 밀집 지역이다. 이곳은 '준주거지역'으로 용도가 상향되는 '제1호 준주거지 모아타운' 사업지로, 용적률 최고 470% 이하를 적용받아 최고 35층, 임대 111세대를 포함한 총 438세대 주거단지와 부대복리시설이 들어선다. 기존 213세대에서 약 2배 이상 늘어난 규모다.

주요 간선도로인 청파로변에는 5m, 이면부에는 3m의 건축한계선을 지정하고 보도형 전면공지를 조성해 보행공간을 확보하며, 청파로 가로활성화 구간에는 연도형 상가와 주민공동이용시설을 배치한다. 공공공지도 신설해 주민 휴식공간으로 활용한다. 지하철 1·4호선과 공항철도, 서울역에 인접한 입지로, 연접한 '서계통합 신속통합기획 재개발구역', '서울역세권 도시정비형 재개발 구역' 등과 연계해 서울역 서부권의 주거 중심지로 조성한다는 구상이다.

중랑구 망우동은 어떻게 개발되나… 구릉지 살린 450세대

중랑구 망우동 509번지 일대는 기존 170세대에서 280세대가 늘어난 총 450세대(임대 85세대 포함) 공동주택이 공급된다. 망우역 남측, 상봉재정비촉진지구와 상봉13재개발구역에 인접한 노후 저층주거지로, 전체 건축물 92동 중 30년 이상 건축물이 78동(84.8%), 반지하 주택 비율이 69.6%에 이른다.

기존 가로주택정비사업 조합구역(7,564.6㎡)을 소규모주택정비 관리지역으로 지정해 사업구역을 16,304.7㎡로 확장하고 하나의 통합 단지로 계획했다. 남북 13m 이상의 고저차를 살려 단지를 2개 레벨로 구성하고 낮은 레벨에 높은 층을 배치해 리듬감 있는 스카이라인을 조성하며, 계단·경사로·승강기를 활용한 수직 보행동선을 만든다. 망우로58길(6m→10m), 봉우재로71길(8m→10m), 상봉로28길(6m→8m)은 확폭한다. 용도지역은 제2종에서 제3종일반주거지역으로 상향하고 사업성 보정계수를 적용해 임대주택 부담을 완화했다.

중랑구 면목동은 무엇이 핵심인가… '보행친화 열린 단지' 626세대

7호선 면목역 광장과 맞닿은 면목동 127-26번지 일대(25,686.2㎡)는 임대 106세대를 포함해 626세대 규모로 탈바꿈한다. 기존 245세대보다 381세대 늘어난 규모다. 대상지는 전체 건축물 130동 중 99동(76.2%)이 노후·불량 건축물이다.

핵심은 단지 가운데 폭 6m의 공공보행통로를 내 면목역 광장에서 면목초등학교까지 주민과 학생이 단지를 가로질러 걸을 수 있게 하는 것이다. 초등학교 쪽 북측에는 1,000㎡ 규모의 어린이공원을 신규 조성하고, 면목역 광장과 이어지는 곳에는 쌈지형 공지를 둔다. 가로활성화구간에는 어린이집, 다함께돌봄센터, 경로당, 작은도서관을 나란히 배치한다. 겸재로29길(9m→12~14m), 면목로73가길·면목로79길(각 5m, 6m→9m), 면목로73길(6m→9m) 등 주변 도로도 확폭하고 보도를 설치한다. 용도지역은 제2종(7층 이하)에서 제3종일반주거지역으로 상향하고 사업성 보정계수를 적용했다.

명노준 서울시 주택실장은 "이번 심의를 통해 그동안 규제를 받던 저층주거지의 정비가 이뤄지게 됐다"며 "주택공급뿐 아니라 학교 주변 통학로와 지역 보행환경 등 주민이 일상에서 체감할 수 있는 생활환경도 함께 개선될 수 있도록 규제를 완화하고 지속적으로 사업을 지원하겠다"고 말했다.

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